土地活用事業│収益物件・土地活用・不動産ファンド「株式会社コーニッシュ」

土地活用事業

収益物件

「使用していない土地で収益を上げたい…」「駐車場などを経営しているが、今ひとつ収益が期待できない」というお客様、コーニッシュへ土地活用の提案をご依頼ください。
当社では、数ある土地活用の中から特に長期にわたる利益追求と、高い節税効果を見込める「賃貸マンション経営」を強くおすすめしております。
また、賃貸マンション経営のほかにも、お客様の土地の条件や将来の展望をお伺いしながら土地活用方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にご要望をお聞かせください。

土地活用とは

皆様がお持ちの利用していない土地や、利用頻度の低い土地を用いて新しい用途を作り出すことを土地活用といいます。
現在では、主に土地の所有者が経済的な利益を享受できるような土地の利用方法を、「土地活用」と呼ぶことが多くなっています。この「土地活用」で考えられる有効な手段は、売却・土地の賃貸・賃貸物件建設・自己利用の4つ。

以下にてそれぞれの特徴、メリット・デメリットを詳しくご紹介してまいります。皆様の土地の環境や条件、また将来的な見通しを考慮していただき、以下の中より活用方法として適したものをお選びください。もちろん、当社にご相談くだされば専任のスタッフが最適な活用方法をご紹介いたします。

土地活用の種類と特性

土地の活用方法である、売却・土地の賃貸・賃貸物件建設・自己利用の4つについて、その特徴をご紹介いたします。

売却

【通常売却】: 文字通り、土地を売ることを指します。
自由に運用できる資金が手に入ることが最大のメリット。さらに土地にかかっていた固定資産税や管理費用がなくなります。しかし、当然のことながら土地そのものがなくなるため、長期的な収益を見込むことはできず、資産価値が大幅に低下するということも考えられます。

【共同分譲】: 土地の売却を宅建業者などと共に行う方法です。
この場合、土地は宅地分譲という方法により売却されます。メリットとしては、宅建業者や企業の情報力を利用しながら土地を売却できること、さらに土地開発などによる社会貢献ができる点にあります。デメリットとしては、事業開始時に宅地化のための費用が必要になる点が挙げられます。

賃貸

【駐車場や資材置き場として貸し出す】: 少ない投資額で土地を活用できるのが、駐車場などを利用目的とした元土地を貸し出す方法。
借主の権利が発生しないため、他の事業への転換も容易。相続に関しても分割が簡単に行えます。しかし土地柄によっては借り手が見つからなかったり、十分な収益が見込めない場合も。さらに、固定資産税や所得税などの優遇がなく、相続税対策としても有効でないなどのデメリットも存在します。

【定期借地として貸し出す】: 一定期間居住用として貸し出し、期間が終了した後に更地として返却してもらう土地を定期借地といいます。
通常は50年間（事業用の場合は10年から20年）を一期間とします。この場合であれば、固定資産税や相続税が優遇され節税を図ることが可能です。さらに譲渡税のかからない保証金を手にすることができます。もちろん、貸し出している期間中は安定した地代収入を見込めます。しかし、定期借地の場合は貸し出す期間が長期にわたるため、契約期間中は他の活用用途として利用できず、貨幣価値の変動によって、収益が変動してしまうというデメリットがあります。

賃貸住宅の建設

現在、土地活用の方法として最も広く用いられている方法です。土地にマンションやアパートなど賃貸住宅を建設すれば、コンスタントな収入が期待できるだけでなく、相続税・固定資産税の節税も図ることができます。
しかしながら、マンションやアパートの立地条件や経年数などによって入居率が変わるため注意が必要です。当社では現在、賃貸マンション経営による土地活用をおすすめしております。入居率の向上に関してもご相談を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。

等価交換

土地を持つ方が不動産開発業者に土地を提供し、その上に立てられた新しい不動産の中から、土地と同じ価値分のものを手にする方法です。
等価交換には土地の一部だけを譲渡して建物の一部を取得する部分譲渡と、土地全てを提供したうえで、建築物の一部と土地の共有持分を取得する全部譲渡の2種類があります。等価交換では条件を満たすことで、譲渡税が不要になるというメリットがあるだけでなく、事業に掛かる資金を抑えて土地活用を行うことができます。デメリットとしては、土地の権利関係が煩雑になる点と、所得税や住民税の増加が挙げられます。

土地活用（マンション経営）のメリット

土地を活用することで、実際にどのようなメリットが生まれるのでしょうか？
こちらでは、賃貸マンション経営を行った場合の、経済的な利益をご紹介してまいります。

安定収入

マンション経営における最大の特長は安定した収入の確保にあります。
特にゆとりある老後の生活などを考えられた場合、公的年金だけの生活に不安を覚える方が多いのではないでしょうか？定年退職後の資金確保の方法には、金融商品への投資や生命保険の利用などがありますが、やはり最も有効なのが土地活用。コンスタントに毎月入ってくる、家賃収入は老後の大きな保障となります。

節税効果

土地活用において、マンション経営が大きな人気を誇るもうひとつの理由は、その節税効果。
更地で利用した場合と、賃貸マンションを建てた場合では、固定資産税に6倍の開きが見られます。また、建物にかかる固定資産税も一定の条件をクリアすることで、3年または5年間で約半分まで減税されます。
そして、賃貸マンションを建てることで土地は「貸家建付地」とみなされ、土地および建物の評価額が下がるため、相続税が大幅に削減されます。さらに、ローンによってマンションを建てた場合、相続財産から債務控除を受けることができます。加えて、「小規模宅地の評価減」が適用された場合は、敷地200m²までの評価が半分になります。